Буквально на минувшей неделе стало известно о том, что Министерство строительства и ЖКХ подготовило законопроект, который создаст универсальный механизм принудительного изъятия земли под застроенными территориями, к которым относится частный сектор, дачи, гаражи и прочее, под строительство жилых районов. Ранее такие земли изымались эпизодически для особо важных проектов, например, в рамках строительства в Сочи и «новой Москвы». От этих случаев новая система отличается более широким перечнем оснований для изъятия. Более того, впервые в данный перечень включено строительство жилья. В законопроекте буквально говорится об «изъятии путем выкупа». Как отмечают эксперты, исходя из предлагаемого механизма, у собственников будет немного шансов повлиять на цену.
Решение об изъятии «территорий, в границах которых расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства» будут принимать муниципальные власти. Согласно поправкам Минстроя и двух отраслевых организаций, местные власти подготовят инвестиционный проект для развития таких территорий и внесут новые жилые кварталы, которые появятся на месте дач, в генплан.
Если сейчас застройщику надо отдельно договариваться с каждым собственником, то новые нормы предполагают установку единой цены выкупа. Она будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников, в котором должны принять участие собственники, обладающие не менее 80% голосов — каждый собственник получает голоса пропорционально площади своих участков (доле в общей площади передаваемой инвестору территории).
При достижении кворума все собственники должны будут продать свои участки по единой цене - если эта цена получит не меньше 75% голосов. При этом законодательством конкретного субъекта РФ могут быть предусмотрены повышенные планки по кворуму и проценту голосов для принятия решения о продаже. Выкупная цена не должна быть ниже рыночной цены, говорится в законопроекте. Если кворума не будет, землю все же придется выкупать по старой схеме, договариваясь индивидуально.
Пока это все лишь законопроект, обретет ли он полную правовую силу, покажет время. А мы хотели бы остановиться на дне сегодняшнем. На текущий момент в законодательстве есть механизм изъятия земель, на которых расположены аварийные дома, и последующего расселения. Кроме этого, принудительное изъятие земли путем выкупа на сегодняшний день возможно только для строительства дорог, оборонных объектов и объектов федерального и муниципального значения. На примере Тамбова реально проследить, как действует сегодняшний закон в части, касающейся строительства дорог, что мы поясним чуть ниже. А также попробуем получить ответ на вопрос, когда же все-таки в северной части города откроется дорога, связывающая улицы Магистральная и Бастионная.
При изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, как бы мы ни критиковали правовые акты, законодатель постарался максимально защитить права собственников этих самых земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
Главное – договориться
Постараемся поэтапно раскрыть процедуру изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд с точки зрения прав лица, у которого изымается земельный участок.
Процедура изъятия начинается с издания уполномоченным органом власти акта об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В городе Тамбове такое решение принимается в форме постановления администрации города Тамбова. Не позднее, чем за год до предстоящего изъятия, собственник должен быть уведомлен об этом в письменной форме. Решение органа власти об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации, поскольку до тех пор, пока акт органа власти об изъятии не пройдет государственную регистрацию, изъять у собственника (землепользователя) земельный участок просто невозможно. Этап заключения соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию, наступает при отсутствии споров по условиям изъятия.
- Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка. В соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену, - пояснил начальник экспертно-правового отдела Тамбовской городской Думы Александр Никулин.
Обращаем внимание, что выкупная цена формируется не только из рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также из убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Вот здесь-то, как показала жизнь, упустить свою выгоду никто не пожелал. Мало того, что собственники гаражей, расположившихся на участках, изымаемых под строительство дороги, захотели нажиться на ситуации, требуя большей выкупной суммы за строение, так еще и собственник железнодорожных путей, пересекающих строящуюся магистраль, начал спекулировать на этом. Тем не менее, договориться с тамбовчанами местной власти удалось. Однако дорога по-прежнему не функционирует. Обещали открыть движение еще летом этого года, но предприимчивый предприниматель из Подмосковья с фамилией Леонов сделал «ход конем». Он просто испортил дорожное полотно близ железнодорожного переезда, находящегося у него в собственности, перекапав только что уложенный асфальт. Причем, несмотря на решение суда, которое разрешало администрации строительство дороги на данной территории. Изначально предприниматель просил за свой участок 26 миллионов рублей. И это при оценке в 8 миллионов рублей! Сейчас аппетит поубавился, и от тамбовской земли подмосковный бизнесмен готов отказаться за 16 миллионов. Тем не менее, на последней встрече с жителями северной части города Тамбова глава городской администрации Александр Бобров твердо обозначил свою позицию по данному вопросу. Она сводится к тому, что ни на какие уступки городские власти не пойдут и будут изымать земельный участок по всем нормам законодательства. Более того, администрация будет добиваться того, чтобы предприниматель восстановил испорченное дорожное полотно за свой счет. Судебное разбирательство продолжается. Обогатиться за счет тамбовчан не получится.
Подобный пример, безусловно, заставляет задуматься о пробелах действующего законодательства. И пусть они становятся очевидны только в результате претворения законов в жизнь. Главное - уметь исправлять ошибки.