Платить по факту
Суть нового налога заключается в том, что рассчитываться он будет исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости. Если инвентаризационнию стоимость объекта недвижимости устанавливает БТИ, то кадастровая оценка является максимально приближенной к его рыночной стоимости, а соответственно и значительно выше инвентаризационной.
Предлагается также и регулировать размеры налоговой ставки с учетом социальных групп жителей. Регионы будут вправе расширять льготы и увеличивать вычеты, а также уменьшать ставки налога в зависимости от особенностей. Важно, что если налоговый вычет превысит кадастровую стоимость всего объекта недвижимости, то налог платить будет не нужно, потому что он будет равен нулю.
Законопроект был подготовлен Минфином и внесен в правительство еще в прошлом году, но тогда его отвергли государственно-правовое и экспертное управления администрации президента. По проекту всем собственникам жилья полагался вычет в 20 кв. м на квартиру, дом и дачу, а льготникам – 30 кв. м. Оба управления посчитали вычет в 20 кв. м необоснованным, а льготников предлагали полностью освободить от налога. В июне 2014 года власти решили реанимировать этот законопроект. В итоговом тексте документа льготники навсегда освобождаются от уплаты налога. Правда, в том случае, если налоговый вычет превысит кадастровую стоимость всего объекта недвижимости. Для остальных вычеты будут зависеть напрямую от вида недвижимости: для жилого дома – 50 квадратных метров, для квартир – 20, а комнат - 10.
Налог «в плюсе»
Платить налог исходя из фактической стоимости жилплощади априори честнее. Однако не стоит забывать, что в оценку недвижимости включается и стоимость земли. Получается, что эти два налога будут просто суммироваться, а это чревато двойным налогообложением.
Вполне логично, что «самыми потерпевшими» от новой системы налогообложения окажутся владельцы элитной недвижимости. На владельцах небольших квартир, да еще если и в новостройке, налог почти не отразится. Только вот собственникам «ветхих избушек» злорадно хлопать в ладошки не придется. Ведь инвентаризационная стоимость старого жилья может отличаться от рыночной в сто, а то и тысячу раз.
Кстати, Федеральная налоговая служба уже прогнозирует проблемы с собираемостью нового налога. Сегодня в Государственном кадастре недвижимости нет данных о владельцах почти сорока процентов объектов от всей базы по налогу на имущество физических лиц. В базе также нет учета прав собственности, которые возникли ранее 1998 года.
Операция с анестетиком
Переход на новый налог обещает быть не таким болезненным. Устаревший налог на имущество будет отменяться постепенно по мере готовности кадастровой оценки зданий. По предварительным расчетам, вся процедура перехода на новую систему уплаты налогов займет пять лет. Уже с 2020 года ставка налога будет повышаться повсеместно каждый год еще на 20 процентов и в 2025 году достигнет своей окончательной отметки. Несмотря на то, что в любом случае налоговая нагрузка на собственников существенно увеличится, в Минфине уверены, что это ощущаться будет не так болезненно. Ведь пять лет – достаточный период для адаптации к новым рыночным отношениям. К тому же немалое значение здесь будет иметь и ситуация в регионе, а также тип самого жилья.
Чтобы избежать спекуляции, член экспертно-консультативного совета Минэкономразвития Светлана Табакова предложила создать карты ценового зонирования. По ее мнению, в регионах, где развит рынок недвижимости, оценщики владеют информацией о рыночных ценах, сделках и предложениях в данном регионе. Там, где сделок меньше, оценить недвижимость значительно сложнее. Она считает, что такие карты крайне важны «для того, чтобы, открыв этот публичный ресурс, каждый владелец имущества мог бы посмотреть, в каком диапазоне рыночной стоимости находится его объект. По ее словам, за создание таких карт выступают и оценщики. По мнению Табаковой, наиболее рациональный способ снижения социальной напряженности, связанной с введением налога,– регулирование размеров налоговой ставки применительно к различным социальным группам, удаленным регионам или регионам со сложным климатом.
Рассмотрим варианты
Даже тем, кому грядущий налог окажется «не по силам», расстраиваться не стоит. Стоит признать как факт, что современная экономика просто обязывает россиян жить несколько скромнее. Долой роскошь! Переходим к японскому минимализму. Все для людей, все во благо. Вот посудите, зачем старенькой одинокой бабушке шестьдесят квадратов частного дома, доставшегося ей в наследство еще от прародителей? Явно не для того, чтобы потом соседи воспевали помощь волонтеров по хозяйству. Правда, на двадцать метров в новостройке ей поменять свою избушку удастся вряд ли. Есть другой вариант: сдавать часть жилплощади в аренду.
Для больших семей, которым ютиться в «однушке» явно не предпочтительный вариант, также есть альтернатива. К примеру, можно продать квартиру в центральной части города и купить другое где-нибудь на окраине. С несколькими квартирами в собственности, дачами и гаражами тоже экономичнее будет распрощаться.
Вполне логично, что введением кадастрового налога правительству удастся, наконец, подтолкнуть регионы к ускорению кадастровой оценки зданий. В свою очередь, подобный учет может стать основной базой для формирования регионального бюджета. Только вместе с этим могут возникнуть и определенные риски в сфере налоговых сборов. Вряд ли большинству россиян захочется расстаться с нажитым добром. Продать квартиру, дачу, гараж или сарай? Зачем? Ведь гораздо проще уклониться от налогов. Вот вам и очередные недоборы в бюджет. Конечно, среди россиян все-таки преобладают законопослушные граждане, поэтому в определенном смысле переход на новый налог может иметь и некоторые позитивные последствия. К примеру, обладатели нескольких квартир предпочтут либо продавать, либо сдавать их в аренду. Вот вам и большое число предложений на рынке недвижимости, а соответственно и снижение цен на жилье.
Немного обидно
То, что в разных районах одного и того же города кадастровая стоимость жилья может существенно отличаться, – это понятно. Непонятно другое: на какой основе происходит кадастровая оценка, определяющая стоимость. Получается, что две квартиры в одном и том же доме, даже если одна будет в идеальном состоянии с евроремонтом, а другая – с гниющими стенами и убитым водопроводом, окажутся равноценны. Ведь масштабная кадастровая оценка, да еще и в кратчайшие сроки, просто не в состоянии учесть индивидуальных особенностей зданий. Поэтому остается верить, что подобные ошибки либо все-таки не случатся, либо не обернутся для нас реальными проблемами.
Как предположил глава Экономической экспертной группы Евсей Гурвич, с 2015 г. новый налог апробируют в ряде наиболее подготовленных регионов, с тем чтобы их опыт был использован для урегулирования вероятных неувязок и проблем. Конечно, если сравнивать с другими странами, российские имущественные налоги в общем невелики. Возможно, что и их повышение чревато меньшим ограничительным воздействием на развитие отечественной экономики, в отличие, допустим, от налога на прибыль. Лишь бы только после повышения налоговой планки рядового налогоплательщика не раздавило это бремя.