ТСЖ в утиль?
Сегодня владельцы квартир в больших домах имеют право объединиться в товарищество, чтобы сообща, решением собрания, нанимать управляющую организацию, заказывать ей работы по дому и контролировать качество коммунальных услуг. ТСЖ - это не коммерческая структура, оно, прежде всего, должно отстаивать интересы жильцов и контролировать управдомов и поставщиков коммунальных ресурсов.
Совсем недавно в Государственной Думе разгорелась горячая дискуссия: речь шла о законопроекте о введении саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами. Предлагаются поправки и в Жилищный кодекс: входить в саморегулируемые организации (СРО) в обязательном порядке должны не только управляющие компании, но и товарищества собственников жилья, и жилищные кооперативы. Тогда при исключении из членов СРО такие организации теряют право управлять своими домами. Подобное предложение уже обсуждалось в прошлом году. Тогда эксперты, ряд министерств, Государственно-правовое управление президента его раскритиковали.
Пока предлагаемые поправки вызывают много вопросов. Каковы будут последствия исключения товариществ из СРО? Почему управляющие компании, входящие в саморегулируемые организации, могут решать вопрос об исключении товариществ собственников жилья, представляющих интересы не бизнеса, а жителей? Налицо конфликт интересов: ведь товарищества собственников контролируют работу управляющих компаний в своих домах или, работая самостоятельно, конкурируют с ними.
Предложение объединить в одну СРО коммерческие и некоммерческие структуры - от непонимания, считает и глава жилищного комитета Госдумы Галина Хованская. Категорически не согласившись с идеей "загнать" объединения жильцов в саморегулирование, она пояснила, что деятельность товариществ - это не бизнес. Если управляющая организация стремится получить максимальную прибыль при минимальных затратах, то цель, которую ставит перед собой ТСЖ, - достичь максимального качества состояния дома, лучшего его обслуживания при минимальных затратах. Разница огромна.
Чем же грозит саморегулирование для товариществ собственников и почему само их существование ставит под вопрос?
Введение обязательного членства автоматически означает, что и товарищества, и кооперативы (тоже объединяющие и защищающие интересы жителей) должны будут уплатить членские взносы и взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации. А это не менее пятидесяти тысяч рублей. Для многих ТСЖ это существенные деньги.
И хотя авторы идеи говорят, что такие взносы "не могут быть отнесены на расходы, предусмотренные в составе платы, взимаемой с собственников помещений в многоквартирном доме", на самом деле это лукавство. Других источников доходов у управляющих организаций и у ТСЖ, кроме как взять эти деньги с жильцов, просто нет. Кроме того, если поправки примут, то ТСЖ или кооператив, не вступив в саморегулируемую организацию, не смогут нанять сантехника, электрика, дворника, то есть, по сути, само объединение жильцов становится бессмыслицей.
Между тем такую практику, как ТСЖ, собственники квартир по всей стране уже успели по достоинству оценить. Новейшая "коммунальная" история показывает: если жильцы действительно сумели объединиться, если ТСЖ нормально работает, то владельцы квартир реально могут сообща влиять на работу компании, управляющей их домом. Можно, проголосовав, разорвать договор с некомпетентным управдомом и пригласить другого управляющего либо взять управление на себя.
Так или иначе, СРО - инициатива здравая, выгодная как для добросовестных управляющих компаний, так и для собственников квартир. Однако стоит ли примешивать сюда принципиально другую форму управления домами, такую, как ТСЖ? Впрочем, обсуждение поправок - это пока всего лишь обсуждение…
Три знакомых буквы
СРО - тема для России сравнительно новая и пока вызывающая скорее недоумение, чем всеобщее и безоговорочное одобрение. Разумеется, львиная доля скепсиса от недостатка информации. На самом деле, практически никому, кроме специалистов сферы, не понятно, отчего качество услуг должно стать лучше только потому, что управляющие кампании объединились в СРО и заплатили членский взнос.
Смысл нововведения хорошо понятен председателю некоммерческого партнерства СРО "Жилищный альянс" Олегу Кабылдаеву, который создал на Тамбовщине организацию, объединившую значительную часть управляющих компаний региона.
- Схема проста. По действующему законодательству уставный фонд управляющей компании может составлять всего десять тысяч рублей. При такой "капитализации" УК легче объявить себя банкротом, чем выплачивать жителям компенсации за протечки или другой нанесенный ущерб. А вот вступая в СРО, управляющая компания делает взнос в размере 50 тысяч рублей. Это своеобразная страховка, - поясняет Олег Кабылдаев. - То есть при некачественном ремонте или в других ситуациях, когда управляющей компании приходится выкладывать приличную сумму, выплаты идут из общего фонда. Это гарантия для жителей, что они не окажутся брошенными на произвол судьбы. Безусловно, в последующем УК будет обязана вернуть потраченную сумму, причем сделать это она будет должна не за счет средств населения, а из собственной прибыли.
Откуда возьмется эта прибыль у компании-банкрота - история отдельная. Впрочем, кошелька жителей это касаться не должно, что, согласитесь, самое главное.
Если можно так сказать, СРО в нашем регионе уже имеет свою маленькую историю. Некоммерческое Партнерство "Жилищный Альянс" было создано 25 марта 2009 года, 12 марта 2010 года ему был присвоен статус саморегулируемой организации. А с 17 мая 2010 года СРО НП "Жилищный Альянс" вошла в Ассоциацию "Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью" при Государственной Думе пятого созыва, которая призвана обеспечить полноценное функционирование и синхронизацию деятельности субъектов саморегулирования.
В чем же цель СРО? Именно эта организация объединяет управляющие компании и иные организации, управляющие объектами недвижимого имущества Тамбова и области, нацеливает их на применение ресурсосберегающих технологий, повышение эффективности эксплуатации и обслуживание домов, осуществляет технический надзор за выполнением ремонтных работ. В задачи объединения входит также организация обучения председателей ТСЖ, домкомов, специалистов организаций правилам эффективного управления жилыми домами.
На сегодняшний день членами СРО НП "Жилищный Альянс" являются более тридцати организаций, управляющих недвижимостью и представляющих все районы Тамбовской области, что составляет более 1 100 000 квадратных метров.
У некоммерческого партнерства есть немало проектов, направленных на улучшение работы ЖКХ и на повышение ответственности перед собственниками жилья. В частности, речь идет о формировании системы саморегулируемых организаций, объединяющих на основе обязательного членства управляющие компании. Саморегулируемая организация, представляющая собой профессиональное сообщество, позволит наладить эффективное взаимодействие управляющих компаний с собственниками жилья, ресурсоснабжающими организациями и органами власти.