- Скажите, а сегодня кто-нибудь еще обменивается или это в прошлом?
- На сегодняшний день такой распространенный ранее способ приобретения жилья, как мена жилыми помещениями, составляет довольно маленькую долю по сравнению со сделками купли-продажи. Однако именно мена является гарантированным способом приобретения жилья.
- Можно ли обменять квартиру на автомобиль и подлежит ли такой договор регистрации?
- По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне жилое помещение в обмен на другое жилое помещение. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество.
Как и все сделки об отчуждении жилых помещений, договор мены подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Перед государственной регистрацией договора мены права собственности на обмениваемые жилые помещения должны быть также зарегистрированы.
- При мене действует правило о преимущественной покупке доли?
- К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже: каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, который она обязуется принять в обмен.
Особенно это важно знать при мене доли в праве собственности на жилое помещение или комнаты в коммунальной квартире. Так же, как и при продаже доли или комнаты, при их мене требуется отказ от права преимущественной покупки совладельцев жилого помещения или собственников других комнат в коммунальной квартире. Исключение составляют только случаи продажи или мены с сособственником того же жилого помещения или с собственником комнаты в той же коммунальной квартире.
- Требуется ли для мены согласие органов опеки?
- Как и при любом отчуждении, в случае если обмениваемые помещения принадлежат несовершеннолетним детям, детям, оставшимся без родительского попечения, недееспособным либо если в обмениваемых жилых помещениях проживают недееспособные или дети, оставшиеся без родительского попечения, на совершение мены требуется согласие органов опеки и попечительства.
При продаже таких жилых помещений органы опеки обязательным условием выставят приобретение другого жилого помещения на имя указанных лиц. Это зачастую вызывает массу трудностей, так как чтобы купить другое помещение, нужны деньги, которые можно получить только от продажи своего жилья, а чтобы продать свое, нужно купить другое. Таким образом, если покупатели или продавцы не пойдут навстречу, можно оказаться в замкнутом круге.
Мена в таких случаях, если приобретаемое в результате мены жилое помещение не ухудшает жилищные условия указанных лиц, является удобным способом приобретения жилья.
- Куда мне обращаться, если я заключил договор мены жилья Тамбов на Котовск?
- При междугородней мене договор мены заключается и регистрируется в любом из городов, в которых находятся обмениваемые жилые помещения. При мене квартир, находящихся в г. Котовске и г.Тамбове, государственная регистрация договора и перехода права собственности на квартиру будет регистрироваться в г. Тамбове, а в г. Котовске государственной регистрации подлежит только переход права собственности на квартиру, расположенную в г. Котовске.
Все необходимые для государственной регистрации договора мены документы (договор мены, выписки из домовых книг, согласия супругов, согласия органов опеки и попечительства, отказы от права преимущественной покупки, свидетельства о государственной регистрации, квитанции об оплате государственной пошлины) предоставляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (например, в г. Тамбове). Государственный регистратор в день приема договора мены на государственную регистрацию обязательно извещает регистрирующий орган (например, в г.Котовске) о том, что поступили документы по мене квартир г.Тамбова на г. Котовск. Это делается для того, чтобы избежать мошенничества в отношении квартиры, расположенной в г. Котовске, так как в случае отсутствия такой информации недобросовестный гражданин может заключить еще одну сделку с квартирой. Тут же запрашивается информация о наличии зарегистрированных запретов и арестов на квартиру, расположенную в другом городе, так как регистрация запретов и арестов осуществляется регистрирующим органом по месту нахождения имущества.
После проверки законности сделки и ее государственной регистрации осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на квартиру в этом же городе.
После получения зарегистрированного договора стороны обращаются в регистрирующий орган в другом городе на переход права и предоставляют зарегистрированный договор мены, свидетельство о государственной регистрации права прежнего собственника, квитанцию об оплате государственной пошлины.
- Возможно ли обменять неприватизированные квартиры и есть ли какие запреты?
- Существует также и обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде. Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Сторонами обмена являются участники договора найма жилого помещения. Поэтому для обмена необходимо волеизъявление нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Воля всех указанных лиц должна быть выражена письменно. При этом договор обмена оформляется так, что в качестве его стороны выступает наниматель.
При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства.
Обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон.
Обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК РФ), если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах и в других населенных пунктах.
Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя.
Статья 74 ЖК РФ устанавливает иной в отличие от ранее существовавшего порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма. Обменные ордера не оформляются.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных выше документов.
- Как мне обменять приватизированную квартиру на неприватизированную?
- ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности обмена жилого помещения из фонда социального использования на жилые помещения в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах и любые другие жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду. Ранее ст. 20 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" допускала возможность обмена жилого помещения, относящегося к частному жилищному фонду (например, приватизированное жилое помещение), на неприватизированное жилое помещение, однако ее действие утратило силу.