Закон и порядок
Прежде всего, у многих может возникнуть вопрос: с какой это стати мы должны платить за землю, на которой стоит наш дом? А если и должны, то почему только с 2010 года? Как пояснили нам в управлении финансов администрации города Тамбова, данные вопросы регулируются тремя законодательными "китами" - Земельным, Налоговым и Жилищным кодексами. Статья 65 Земельного кодекса говорит о том, что использование земли в России платное. А согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности. Статьей же 36 Жилищного кодекса установлено, что владельцам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общедолевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок под домом. Таким образом, по закону, если жильцы многоквартирного дома являются собственниками квартир, все общее имущество, включая землю, переходит им в собственность автоматически. Кстати, бесплатно.
Жилищный кодекс вступил в действие с 1 марта 2005 года. Но дело в том, что обязательным условием налогообложения является постановка земельных участков на кадастровый учет. В Тамбове эта работа проводилась на протяжении четырех лет и сейчас практически завершена. То есть земельные участки под многоквартирными домами поставлены на кадастровый учет, есть их кадастровая оценка. В результате именно с 2010 года жители тамбовских многоквартирных домов будут платить налог на землю.
Каким образом начисляется налог и что учитывается при его начислении? Весь расчет земельного налога, по большому счету, представлен в налоговом уведомлении, которое должен получить каждый плательщик налога. Основным здесь является кадастровая стоимость земельного участка, на котором находится дом. Эта стоимость представляется кадастровой палатой. Здесь же указана доля собственника в общедолевом имуществе. Она определена органами городской администрации на основании данных, которые были представлены органами технической инвентаризации - кто собственник квартиры, какова ее площадь и площадь всего дома. Таким образом, исходя из кадастровой оценки земли и доли собственника квартиры в общем имуществе, которая зависит от площади квартиры, производится расчет земельного налога.
По информации, предоставленной нам сотрудниками комитета финансов администрации областного центра, средняя кадастровая стоимость квадратного метра земли под многоэтажными домами определена для Тамбова в размере 2 тысячи 944 рубля 58 копеек. Ставка земельного налога для таких домов - 0,3 процента кадастровой стоимости земли.
Земля и квартира
Что учитывается при определении кадастровой стоимости земли? Согласно информации заместителя руководителя Управления Росреестра по Тамбовской области Виктора Родина, принимается во внимание несколько факторов. Прежде всего, это месторасположение участка, доступность к центру города, объектам социального и культурно-бытового обслуживания, уровень развития инженерной инфраструктуры, то, насколько благоустроена территория. Учитываются также состояние окружающей среды, эстетическая и историческая ценность застройки. Берутся во внимание инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности каждой конкретной территории воздействию чрезвычайных ситуаций. В результате и возникает различная кадастровая стоимость участков, расположенных в различных частях города. От этого, а не только от площади квартиры, и величина земельного налога получается разная.
Как легко видно, уже благодаря первому показателю - доступности к центру города - в центре земля получается дороже, чем на окраинах. Причем, как отмечает заместитель начальника управления финансов администрации города Тамбова Нина Бирюкова, стоимость земли не зависит напрямую от стоимости квартиры. Квартира - это одно имущество, для оценки стоимости которого используются свои критерии, а земля - совершенно другое, со своими показателями для определения стоимости.
Чужая собственность
Следующий нюанс - при расчете земельного налога в общую площадь дома включаются также и муниципальные квартиры. Правда, те, кто в них живет, земельный налог платить не будут. Ведь собственник квартир - муниципалитет. Что же он, сам себе будет налог платить?
Кроме того, в общую площадь дома входит площадь магазинов, парикмахерских и других подобных помещений, обычно расположенных на первых этажах. Поскольку на них приходятся определенные квадратные метры, земельный налог им тоже будет начислен. Разница в том, что предприниматели или юридические лица, которые владеют этими магазинами, сами должны представить налоговую декларацию и рассчитать земельный налог. А жители уведомления получают из налоговой инспекции.
Чем выше, тем дешевле
Есть еще два момента, которые влияют на величину земельного налога. Это этажность дома - чем больше в нем этажей, тем больше квартир, а значит, больше хозяев у клочка земли. Соответственно, меньший налог придется заплатить. А то, на каком этаже находится квартира, на величину налога никак не влияет.
Кроме того, для расчета налога берется площадь земельного участка, который закреплен за домом, а не на котором находится само здание. Есть такие случаи, когда границу земельного участка проводили непосредственно по отмосткам дома, а где-то было необходимо обеспечить строение прилегающей территорией. В этом случае земельный налог платится со всей этой территории.
По словам заместителя начальника управления финансов городской администрации Тамбова Нины Бирюковой, суммы земельного налога, например, в сто пятьдесят рублей с копейками за двухкомнатную квартиру в четырехэтажном доме появляются тогда, когда земельный участок за домом закреплен по отмосткам. Тем не менее, даже если за домом закреплена достаточно большая территория, несколько тысяч рублей в виде земельного налога получиться не могут никоим образом.
- Если по многоквартирным домам сумма налога превышает даже шестьсот-восемьсот рублей, я думаю, что это повод для обращения в соответствующие органы, чтобы найти причину, почему именно такой налог начислен, - считает Нина Бирюкова. - Возможно, у конкретного дома есть свои особенности, на которые стоит обратить внимание и с которыми нужно разобраться.
На всех
Но как быть, если квартира находится в собственности нескольких человек? В этом случае налоговое уведомление приходит каждому собственнику. Если свидетельства о праве собственности на жилье - у пятерых жильцов, то всем пятерым такие уведомления и придут. Налог же будет делиться на всех соответственно доле в праве собственности.
- Земельный участок под многоквартирным домом один, - объясняет Нина Бирюкова. - Каждому собственнику квартиры принадлежит определенная доля одного земельного участка. Следовательно, расчет делается по одному земельному участку. У всех собственников квартир одного дома в налоговых уведомлениях будет стоять одна и та же кадастровая оценка земли. Земельный участок - один на всех, с одним кадастровым номером. А доля у каждого - своя.
Следовательно, при продаже одной из долей в квартире, которая приватизирована на несколько человек, налоговое уведомление на уплату земельного налога под проданной частью квартиры получит тот, кто эту часть купил.
Право на землю
Следующий момент, который требует разъяснения, - каким образом начисление земельного налога зависит от того, есть ли у владельцев квартир свидетельство на право собственности в общей доле имущества и необходимо ли это свидетельство иметь. Как проконсультировали нас в комитете финансов городской администрации, иметь свидетельство о праве собственности на земельный участок необязательно. Ведь согласно статье 36 Жилищного кодекса доля в общем имуществе принадлежит всем собственникам квартир в многоэтажном доме. А на основании пункта 2 статьи 23 Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на долю в общем имуществе возникает при регистрации права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме. Так что специальной регистрации прав на землю под многоэтажным домом не требуется. Правда, и не запрещается. По информации Росреестра по Тамбовской области, оформить это право можно, если земельный участок под домом сформирован. То есть должно быть решение городских властей о формировании земельного участка определенной площади под конкретным многоквартирным жилым домом. Кроме того, этот земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, что может быть подтверждено получением кадастрового паспорта на него.
Как же получить свидетельство о том, что у тебя есть свои несколько квадратных сантиметров земли? Для этого владельцы квартир на общем собрании решают, что им нужно определиться с этими долями - либо согласиться с тем, что рассчитала городская администрация, либо распределить доли в соответствии со своими соображениями. Затем готовится соглашение, которое регистрируется в регпалате.
Таким образом, если кто-то в одиночку захотел выделить свой клочок земли, он этого сделать не сможет. Это возможно сделать только общим собранием жильцов.
- Вот еще интересный момент: почему-то люди хотят иметь документ, подтверждающий их право собственности на землю, - говорит Нина Бирюкова. - Но ведь в места общего пользования входит не только земля. Туда входят чердаки, подвалы, трубы. Почему-то у людей не возникает вопроса: а какой клочок крыши мне принадлежит? Тем более об этом не говорят, когда крышу нужно ремонтировать. Земля неразрывно входит в состав общего имущества - вместе с той же крышей, с теми же подвалами, с теми же трубами.
Поскольку, как мы выяснили, отдельно взятая доля земельного участка под многоквартирным домом не регистрируется, то и право собственности на нее при продаже квартиры автоматически переходит новому владельцу. И земельный налог за эту землю платить будет он. Сведения из регпалаты о переходе права собственности на объекты недвижимости каждые десять дней представляются в налоговую инспекцию. Следовательно, в налоговой инспекции эта смена собственника должна будет проходить автоматически.
- Если же у собственника квартиры оформлено право на земельный участок, конечно, в договоре купли-продажи этот момент должен быть прописан, - говорит Нина Бирюкова. - Продать квартиру без земельного участка просто не получится. Если в регпалате есть запись о том, что оформлено свидетельство о праве собственности на определенный земельный участок, то при продаже квартиры эти вопросы регулируются автоматически.
Ничего нового
Но что это мы все о квартирах и о квартирах? У нас в городе ведь и частные дома есть. Так же, как гаражи, сараи и дачи. А с ними как обстоит дело? Оказывается, следующим образом. Кадастровая стоимость земли для всех видов построек - разная. Выражаясь языком официальных бумаг, в Тамбове в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, средний уровень кадастровой стоимости квадратного метра земли составляет 1 тысячу 213 рублей 35 копеек. Это в 2,4 раза ниже стоимости земель под многоквартирными домами. Кроме того, ставка налога на землю под индивидуальной жилой застройкой в два раза ниже ставки под многоэтажками - в 2010 году это 0,15 процента кадастровой стоимости земли. Как пример: земельный налог для владельцев частных домов, расположенных на шести сотках земли, составляет в среднем по городу 1 тысячу 92 рубля в год. Это, конечно, больше, чем земельный налог на землю под квартирами, но, согласитесь, не настолько, чтобы отказываться от права иметь собственный дом.
- Вообще нынешний земельный налог - не такая большая сумма, с помощью которой можно выжить из собственных квартир или домов тех, кто не в состоянии его уплатить, - уверена Нина Бирюкова. - Значит, и отказываться от права собственности на жилье из-за него вряд ли кто будет.
В тему: для гаражей и автостоянок средняя кадастровая стоимость квадратного метра земли в городе составляет 2 тысячи 855 рублей 23 копейки. Земля под дачами оценивается на уровне 439 рублей 4 копейки за "квадрат".
- На самом деле мы как-то не задумываемся над тем, что собственники индивидуальных жилых домов платили земельный налог всю жизнь, - говорит Нина Бирюкова. - Для них, по большому счету, ничего не изменилось, за исключением ставки налога, которая на 2010 год увеличилась в полтора раза. Идея нова только для владельцев квартир в многоквартирных домах.
За неуплату ответишь!
Согласно статье 75 Налогового кодекса за каждый календарный день просрочки по уплате налога начисляется пеня в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования Центробанка. Чтобы было понятней: сейчас за неуплаченный налог в тысячу рублей за месяц будет начислено 8 рублей пени.
Недавно на одном из своих заседаний Тамбовская городская Дума приняла решение перенести срок уплаты земельного налога за 2010 год до 1 июня. До 1 мая все тамбовчане получат налоговые уведомления, и у них еще будет месяц для того, чтобы разобраться, правильно ли им начислен налог. Если они в этом не уверены, то у них есть возможность не платить его до 1 июня. Пеня за неуплату до этого времени, естественно, начисляться не будет.
Социальные метры
А сколько стоит сегодня пожить в муниципальной квартире? Кроме того, что коммунальные платежи для всех - и владельцев, и невладельцев жилья - никто не отменял, тамбовчане, проживающие в муниципальном жилье по договору социального найма, платят за пользование жилым помещением от 90 копеек за квадратный метр общей площади жилья в месяц. Это базовая ставка, на которую накручиваются всевозможные коэффициенты. В результате максимальная плата за один квадратный метр муниципального жилья составляет рубль сорок копеек в месяц или 16 рублей 80 копеек в год. Цифры вполне сопоставимые с суммами земельного налога. Конечно, ни его, ни налог на имущество те, у кого нет собственной квартиры или дома, не платят. Но поскольку своего жилья нет, то нет и всех соответствующих прав. Муниципальное жилье - в любом случае чужое.
Право неуплаты
В настоящее время вступило в силу решение Тамбовской городской Думы, согласно которому полностью от уплаты земельного налога освобождены ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны. Но и кроме них перечень льготников, которые имеют возможность частичной его неуплаты, достаточно велик. В настоящее время в Тамбове в отношении земельного налога действует необлагаемый налогом минимум, который составляет 60 тысяч рублей для:
- Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы;
- Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы;
- инвалидов II и III степеней ограничения способности к трудовой деятельности, а также тех, кто имеет I и II группы инвалидности, установленные до 1 января 2004 года, без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;
- инвалидов с детства;
- ветеранов и инвалидов боевых действий;
- тех, кто имеет право на получение социальной помощи в соответствии с законом "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (в редакции от 18.06.1992 №3061-1), в соответствии с законом от 26.11.1998 года №175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" и в соответствии с законом от 10.01.2002 года №2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";
- тех, кто принимал в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
- тех, кто получили или перенесли лучевую болезнь или стали инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;
- Почетных граждан города Тамбова;
- несовершеннолетних детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, тех из них, кто учится очно в начальных, средних и высших профессиональных учебных заведениях, до наступления возраста 23 лет.
Что такое необлагаемый налогом минимум, на который имеют право все те, кого мы только что перечислили? Это сумма, которая вычитается из той, что должна быть обложена налогом, а на оставшуюся часть начисляется налог. Например, кадастровая стоимость вашей доли в земельном участке - 90 тысяч рублей. Из них вычитаем 60 тысяч - это необлагаемый минимум, а на 30 тысяч начисляется земельный налог. В этом и состоит льгота. Важное примечание: она носит заявительный характер. То есть о том, что вы имеете на нее право, вы должны сами заявить в налоговую инспекцию, приложив документы, которые ваше право подтверждают. Пока сделать это еще не поздно.
Деньги для города
Земельный налог - платеж, который остается там, где его собрали. В данном случае - в казне Тамбова. А это, как мы все понимаем, деньги, которые пойдут на его развитие.
По словам заместителя начальника управления финансов администрации Тамбова Нины Бирюковой, в настоящее время в структуре городского бюджета на 2011 год утверждена сумма земельного налога в 507 миллионов рублей. Непосредственно на жителей прогнозируется десятая часть - около 50 миллионов рублей. Но учитывая то, что и за землю под частными домами, и за землю под гаражами и тому подобными строениями налог платился и в прошлые годы, увеличение поступлений за счет введения земельного налога под многоквартирными домами оказывается не таким уже значительным. Тем не менее, это в любом случае средства, которые городу необходимы. В частности, как нам сообщили в администрации города, подавляющее большинство планируемых к сбору средств земельного налога под многоквартирными домами будет направлено на повышение заработной платы работникам муниципальных учреждений, которое произошло с 1 марта. Это и учителя, и врачи, и работники социальной и культурной сфер. Кроме того, по мере необходимости средства будут направляться на капитальный ремонт муниципального жилого фонда, на работы по благоустройству.
Вместо заключения
Медленно, но уверенно налоговое законодательство движется вперед. В Тамбове введен еще один налог. Но на этом процесс явно не остановится. В настоящее время речь о том, что в перспективе, самая ближайшая - в 2013 году, земельный налог и налог на имущество физических лиц объединят в один - налог на недвижимость. Но это пока - в будущем. А сегодня мы платим то, что платим. При этом, понимая, что делать это необходимо - если не мы, то кто?