Согласно Закону о регистрации недвижимости реестровой ошибкой является ошибка, содержащаяся в каком-либо документе (например, в межевом плане, в техническом плане) и воспроизведенная в сведениях ЕГРН.
Выявление реестровых ошибок происходит, исходя из ее определенных признаков. Такими признаками являются пересечение границ земельных участков между собой, с границами населенных пунктов, территориальных зон, топологическая некорректность сведений ЕГРН, несоответствие площади, указанной в ЕГРН и определенной по координатам и так далее.
Выявление реестровой ошибки по какому-то из указанных признаков возможно непосредственно Росреестром, и это является одним из основных критериев возможности исправления реестровой ошибки органом регистрации прав. Выявленные реестровые ошибки в данном случае берутся в работу и исправляются совместно с филиалом ППК «Роскадастр» по Тамбовской области.
Однако на наличие реестровой ошибки могут указывать и другие признаки, такие как смещение одной или нескольких точек по плоскости, пересечение границами земельного участка иного земельного участка или объекта реестра границ в случае, если у последних в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении координат характерных точек границ в действующей системе координат.
Такие признаки реестровой ошибки не могут быть выявлены Росреестром самостоятельно, а берутся в работу только при поступлении соответствующей информации, например, в разделе межевого плана «заключение кадастрового инженера», подготовленного в отношении смежного земельного участка.
Таким образом, второй критерий, при котором Росреестр может исправить реестровую ошибку, - это наличие надлежащего обоснования реестровой ошибки в поступившем документе и квалификация соответствующих сведений ЕГРН как ошибочных. В данном случае фразы «имеется реестровая ошибка» недостаточно, а необходимо детально прописать причину, по которой она была допущена, и в чем она заключается.
Еще один момент, на которых хотелось бы обратить внимание, - не во всех случаях реестровая ошибка, даже если она подтверждена Росреестром, может быть им исправлена. В случае, если у земельного участка отсутствуют четкие ориентиры (например, поле, на котором несколько десятков лет назад организовали СНТ без закрепления на местности, и участки до сих пор не разработаны, либо ГСК, в отношении которого не разрабатывалась схема и на гаражах отсутствуют номера), исправление ошибки скорее всего не реализуемо Росреестром, так как определить верные границы будет невозможно.
Кроме того, Законом о регистрации недвижимости установлено, что исправление реестровой ошибки органом регистрации прав возможно только при условии, что площадь земельного участка уменьшится не более чем на пять процентов и увеличится не более чем на десять процентов. Таким образом, при изменении площади земельного участка в иных пределах исправление Росреестром также невозможно.
Еще один немаловажный критерий - основание образования земельного участка. Если земельный участок был сформирован, например, в соответствии со схемой расположения на кадастровом плане территории, ошибка считается допущенной в соответствующей схеме, а не в межевом плане. В этом случае исправление ошибки Росреестром возможно только при согласовании такого исправления органом местного самоуправления и государственной власти, утвердившим схему.
И конечно, существенным является отсутствие в ЕГРН записи об аресте в отношении исправляемого объекта.
Несмотря на наличие вышеуказанных критериев, реестровые ошибки активно исправляются Росреестром, начиная с 2022 года.
Управление Росреестра по Тамбовской области в 2022 году процедуру исправления реестровых ошибок провело в отношении 751 объекта, в 2023 году – 2728 объектов, в 2024 году – 2357 объектов, в 2025 году - в отношении 924 объектов недвижимости. В 2026 году такая работа продолжается.
Ирина БИРЮКОВА, начальник отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Тамбовской области