В последние годы в российском законодательстве произошли изменения, касающиеся оформления недвижимости теми, кто ведет крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ). В частности, речь идет о строительстве жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения и получении в аренду земельных участков из земель сельхозназначения.
С 1 марта 2022 года фермерам разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе занятых сельскохозяйственными угодьями, но с определенными ограничениями, так называемые «фермерские дома».
Для защиты земель сельскохозяйственного назначения от массовой застройки жилыми домами законом предусматривается ряд ограничений:
- на земельном участке можно построить только один дом (не более трех этажей);
- общая площадь «фермерского» дома не должна превышать 500 квадратных метров;
- площадь застройки под «фермерским домом» не должна быть более 0,25 процента от площади земельного участка;
- не допускается разделение земельного участка, на котором расположен «фермерский дом», на несколько участков.
Важно отметить, что возведение жилых домов на земельных участках сельскохозяйственного назначения допускается только в случае, если владелец земельного участка занимается фермерской деятельностью и зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) в качестве главы КФХ.
В отношении «фермерских домов» до 1 марта 2031 года действует упрощенный порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.
При этом «фермерский дом» должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:
- это должно быть отдельно стоящее здание;
- оно должно иметь не более трех надземных этажей и быть не более двадцати метров в высоту;
- дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме;
- такой дом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
Если главе КФХ принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, то для возведения жилого дома необходимо выделить участок в счет земельной доли.
С 1 января 2023 года законом предусмотрен упрощенный порядок предоставления земельных участков в аренду. Теперь граждане или КФХ могут получить земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления своей деятельности в аренду без проведения торгов на срок до пяти лет.
Однако здесь также существуют некоторые ограничения:
- не допускается изменение целевого назначения земельного участка;
- запрещается передавать такой земельный участок в субаренду, переуступать права и обязанности по договору аренды такого земельного участка другому лицу, а также передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
- Принятие закона о «фермерских домах» нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Для фермеров это отличный способ осуществлять свою деятельность непосредственно там, где живешь, без временных затрат на дорогу от дома к земле, на которой работаешь. Принятие закона, позволяющего предоставлять фермерам земельные участки без торгов, также благоприятно скажется на развитии мелких фермерских хозяйств и огородит их от конкуренции со стороны крупных сельхозпредприятий, - говорит председатель Ассоциации «Совет муниципальных образований Тамбовской области», член Общественной палаты области, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Тамбовской области Валентин Миронов.
Светлана ПАЛЬЧИКОВА, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Тамбовской области