Определение договора ренты закреплено в пункте 1 статьи 583 Гражданского кодекса РФ, согласно которому по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты является материальным, также возмездным. Материальный характер заключается в том, что помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.
Также необходимо отметить, что договор ренты имеет свою специфику относительно формы договора. Договор должен заключаться в письменной форме, а также быть нотариально удостоверен. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, не требует государственной регистрации, если он заключен после 1 марта 2013 года. На основании договоров, заключенных после этой даты, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество. Нарушение требования о нотариальном удостоверении договора ренты влечет ничтожность такой сделки. Если такой договор ренты будет нотариально удостоверен, но не будет зарегистрирован в установленном порядке, он будет считаться незаключенной сделкой.
В большинстве случаев получателями ренты являются наиболее незащищенные граждане, такие, как пенсионеры, малоимущие. Именно поэтому законодательством установлены определенные гарантии для получателей ренты. Так, статьей 586 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что рента обременяет имущество, переданное под ее выплату. То есть в случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты обязательства по договору ренты переходят на приобретателя такого имущества. А лицо, продавшее имущество, обремененное рентой, несет субсидиарную ответственность по требования получателя ренты. Также стоит отметить, что плательщик ренты может произвести отчуждение объекта недвижимости, сдать его в залог или другим способом обременить недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, что является минусом для плательщика ренты и плюсом для получателя.
Также у получателя ренты при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества возникает право залога на это имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты (статья 587 Гражданского кодекса РФ).
Три вида
Существует три вида ренты - постоянная рента, пожизненная рента или пожизненное содержание с иждивением.
При постоянной ренте получателем ренты может выступать не только физическое лицо, но и некоммерческая организация, при условии, что получение такого дохода не противоречит закону и соответствует целям деятельности некоммерческой организации. Выплата ренты при постоянной ренте не ограничена определенным периодом времени, другими словами, она бессрочна.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Выплата ренты прекращается со смертью получателя ренты.
Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты. Согласно договору получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или другую недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется обеспечивать потребности получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
Простые правила
В заключение необходимо отметить несколько правил, которые позволили бы сторонам договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением уменьшить риск их правовых отношений: для плательщика ренты необходимо прежде всего составить в договоре четкий список обязательств, которые он будет нести по отношению к получателю ренты, и определить денежную сумму либо предоставление средств на содержание в другой форме. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты должен хорошо знать плательщика ренты и быть уверенным в честном и порядочном отношении, не допускающем обмана и мошеннических действий.
Светлана ПАЛЬЧИКОВА, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Тамбовской области