Вся основная информация по этому поводу содержится в разделе «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса РФ. Причины, по которым управляющая компания может быть заменена на другую, в ЖК РФ довольно подробно описываются. Положения раздела определяют не только правила выбора способа управления домом, но и условия, и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ.
Во-первых, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления, который заключается с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора - не менее года и не более 5 лет.
Во-вторых, смена управляющей компании осуществляется в следующих случаях: если сроки истекли, по основаниям, предусмотренным в самом договоре, в соответствии с ГК РФ, по решению суда.
Если сроки истекли
Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом - истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК.
По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении.
Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.
Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК (ст. 136 ЖК РФ). Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой УК. Для этого придется провести общее собрание.
Если договор не истек?
Несколько сложнее избавиться от УК в том случае, если срок договора еще не истек. Чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК - она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.
Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
- по соглашению сторон;
- по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
- по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
- по основаниям, предусмотренным другими законами;
- по решению суда.
* Расторжение договора по соглашению сторон предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора, с соблюдением требований, предусмотренных п.1 ст. 450 ГК РФ. С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.
* Основанием для расторжения договора в одностороннем порядке считается односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (п.3 ст. 450 ГК РФ). Поскольку в договоре предусмотрено его расторжение в одностороннем порядке, то такое расторжение правомерно.
* По основаниям, предусмотренным в самом договоре.
Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.
* В соответствии с ГК РФ.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
* По другим законам.
Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.
Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК - в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.
* По решению суда.
Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.
Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.
Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков - тем более неоднократное - вполне нормальное основание для расторжения договора.
Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.
Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, даже если считает, что ничего подобного не подписывал. Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.
Критерии выбора УК
Приведем перечень данных, которые собственникам стоило бы выяснить при выборе новой УК:
- организационная состоятельность: сроки существования УК, состав учредителей, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав;
- опыт деятельности по управлению домами: длительность работы УК на рынке жилищно-коммунальных услуг, отзывы о ее деятельности, участие в конкурсах на управление жилищным фондом, взаимоотношения с городской и районной администрациями, жилищными службами;
- жилищный фонд в управлении компании: число домов в управлении, их адреса, полнота информации о домах, экономический анализ ситуации в домах; представление о составе собственников и видах помещений в вашем доме, четкое представление о проблемах вашего дома, способах их решения; система взаимодействия с поставщиками ресурсов; конкретные предложения по начальному этапу управления вашим домом; сведения о размерах будущих платежей собственников (тарифная политика);
- уровень документальной готовности к управлению домом: типовой договор с собственниками, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг;
- кадровый состав компании: опыт и квалификационные возможности персонала УК, наличие и численность технического персонала, соотношение численности офисного и технического персонала;
- материальные ресурсы УК: материальная база, в том числе спецтехника, возможность ведения аварийных работ, наличие субподрядчиков - по видам работ и услуг;
- открытость и прозрачность компании: готовность дать сведения о других домах в управлении УК, о финансовом положении УК, учредителях и учредительных документах, о размере планируемого вознаграждения УК, о степени документального подтверждения предоставляемых сведений;
- доступность для жителей: предварительный контакт с собственниками, с инициативной группой; степень удаленности вашего дома от офиса УК, наличие диспетчера;
- качество реагирования на запросы собственников: готовность к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником;
- видение перспектив развития дома: предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории; предложения по экономии энергоресурсов.
С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая УК в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.