Начнем с того, что же такое земельный пай. Российское законодательство не содержит такого понятия. Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» раскрывает понятие земельной доли.
Итак, земельный пай – это земельная доля, полученная в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, которая является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Земельная доля не является самостоятельным объектом права, у нее нет границ и точных координат. Земельная доля рассматривается только в составе целого участка и права общей собственности на него, и именно этот большой земельный участок стоит на кадастровом учете и является объектом права общей долевой собственности множества пайщиков.
Как же продать земельную долю? Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения допускает возможность продажи земельных долей без выдела в натуре, но с учетом определенных особенностей.
В случае, если количество пайщиков в общем земельном участке не более пяти, продать земельную долю можно любому лицу, кроме иностранных. Однако в этом случае действует правило о преимущественном праве покупки. Таким правом обладают другие совладельцы земельного участка. То есть сначала следует предложить земельную долю кому-то из пайщиков.
В случае, если количество пайщиков больше пяти, то продать земельную долю можно только другому владельцу или арендатору.
Договор купли-продажи земельной доли может быть заключен в простой письменной форме, обязательное нотариальное удостоверение не требуется.
В случае, когда собственник земельной доли все же решил сначала выделить ее в натуре, образовав земельный участок, то при продаже земельного участка он будет обязан направить извещение о продаже в органы власти Тамбовской области (в Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области) и в органы местного самоуправления по месту расположения земельного участка. Без соблюдения этого правила сделка будет считаться ничтожной.
По иному обстоит дело с арендой – без выдела в натуре сдать в аренду земельную долю не получится. Для того, чтобы сдать в аренду принадлежащую пайщику земельную долю, сначала необходимо образовать путем выдела земельный участок в счет этой земельной доли.
Процедура выдела земельного участка заключается в определении границ земельного участка, то есть в образовании земельного участка в счет земельной доли.
Выдел земельного участка в счет земельных долей может быть осуществлен на основании:
- решения общего собрания участников долевой собственности;
- решения собственника земельной доли.
В любом случае будет необходим проект межевания земельных участков, который подготавливается кадастровым инженером и далее либо подлежит утверждению на общем собрании пайщиков, либо утверждается решением собственника.
После проведения определенных процедур земельный участок ставится на кадастровый учет, и ему присваивается кадастровый номер.
При сдаче земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду есть некоторые особенности.
Если количество участников долевой собственности на выделенный земельный участок превышает пять, то решение о сдаче в аренду земельного участка принимается на общем собрании участников долевой собственности. На таком собрании определяется, кому и на каких условиях будет сдан в аренду земельный участок. По результатам собрания в случае принятия решения о сдаче в аренду земельного участка большинством голосов заключается договор аренды.
Светлана ПАЛЬЧИКОВА, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Тамбовской области