Газета №2 (1026), 12 января 2016
Перейти к номеру

Цена вопроса

12 января 2016, 16:31 Прочитали 775 раз
Почему кадастровая стоимость сегодня выше рыночной в несколько раз и что с этим делать?
На публичных слушаниях по проекту городского бюджета на 2016 год озвучили информацию о том, что при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в Тамбове, выяснилось, что рыночная стоимость таких участков в среднем в пять раз ниже их кадастровой стоимости. Эта информация содержится в пояснительной записке Главы города Тамбова Ю.А. Рогачева к проекту решения Тамбовской городской Думы "О принятии бюджета городского округа - город Тамбов на 2016 год в первом чтении и об основных характеристиках бюджета на 2016 год".

Но такого значительного различия между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков быть не должно. Ведь в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)" (пункт 3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Соответственно, результат кадастровой оценки, проведенной качественно и в соответствии с данной нормой, не должен так кардинально отличаться. Существующее же положение дел, на наш взгляд, говорит о том, что государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных в Тамбове, проведена в нарушение положений ФСО №4. В результате физические и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, вынуждены уплачивать земельный налог, исчисляемый, исходя из их кадастровой стоимости, в необоснованно высоком размере. Несогласные переплачивать за землю вынуждены оспаривать результаты государственной кадастровой оценки в судах, но процедура эта не из простых и требует внушительных расходов, которые не всегда по силам, например, физическим лицам и малым предприятиям.

Тамбовский региональный общественный фонд содействия бизнесу ранее уже обращался к теме кадастровой оценки. В июне прошлого года был проведен круглый стол с участием представителей органов государственной власти и местного самоуправления, ученых, представителей бизнес-сообщества. Участники обсуждения признали, что проблема есть и с существующей ситуацией надо что-то делать.

Повысить качество кадастровой оценки поможет выход из «туманных» аукционов

По итогам проведенного круглого стола был выработан ряд предложений. Среди них - замена аукционов по выбору оценщика на конкурсы. Сегодня действующее законодательство относит оценочную деятельность к видам услуг, для которых обязательно проведение аукционов. Но именно эта форма порождает простор для появления некорректных результатов оценки, поскольку на аукционе единственный критерий для победителя - низкая цена.

Так, в 2013 году на аукционе по проведению кадастровой оценки земель Свердловской области один из конкурсантов обрушил стоимость с изначальных пятнадцати миллионов до четырех тысяч рублей. Но разве реально всего за четыре тысячи рублей оценить объемы недвижимости целого региона? Это говорит о том, что у компании могут быть иные мотивы, ведь от результатов ее работы зависит фискальная нагрузка в промышленном регионе.

Что касается Тамбовской области, то в 2014 году состоялся электронный аукцион на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Тамбовской области. Начальная цена контракта составила 2487859 рублей, а итоговая цена контракта - 249271,60 рубля. Столь сильный разброс в оценках цены контракта (почти в десять раз) говорит о том, что на аукционе, по сути, имело место демпингование со стороны победителя. К тому же форма аукциона не предполагает выбор исполнителя по критериям качества и квалификации. Поэтому есть большие сомнения, что победитель аукциона способен выполнить кадастровую оценку качественнее тех, кто предлагал гораздо большую цену.

Эксперты Фонда полагают, что нужно внести изменения в Распоряжение Правительства РФ от 31 октября 2013 г. №2019-р, которым утвержден перечень товаров, работ, услуг, в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме (электронный аукцион). Из данного перечня исключить работы по государственной кадастровой оценке.

Примечательно, что и сами оценщики признают несовершенство аукционов.

- В разных регионах проводили работу над ошибками. Как правило, очень большая ошибка - это материальная составляющая услуги самой оценки, которая выставляется на торги и очень сильно занижается теми, кто хочет заработать быстро и ловко, имея какие-то скользкие и сырые программы. Но люди их приобрели и хотят заработать, и выходят на тендер. И очень сильно понижая цену, выигрывают. При этом никем не регулируется составляющая того, что при низкой цене и качество тоже низкое. Возможно, кто-то в этом заинтересован, - считает Ольга Дубровская, председатель Тамбовского регионального отделения Российского общества оценщиков. - Что касается оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судах, то бывает так, что не всегда экономически выгодно опротестовывать эти результаты. А помимо денег, надо еще нервы, силы свои затратить. Поэтому мы сначала считаем экономическую выгоду владельцу земли. Но иногда люди идут оспаривать результаты, и им переоценивают в три-пять раз, а то и в восемь. Почему бывает такая разница? Может быть, из-за погрешности программ оценки, а может, из-за того, что кадастровая оценка как массовая услуга - вещь еще все-таки новая и требует доработки. Мы какой-то опыт уже имеем, ошибки выявляются. Может быть, нужно где-то усилить контроль со стороны государства, добавить прозрачности.

Необходимо совершенствовать процедуру кадастровой оценки

Чтобы не нарушать принцип прозрачности деятельности органов государственной власти, Фонд "Собиз Инвест" предлагает ввести публичность алгоритмов кадастровой оценки.

Это даст возможность заинтересованным лицам понять, исходя из каких данных и каким образом получена кадастровая оценка в отношении принадлежащего им имущества, повысит роль общественных объединений, которые получат возможность вносить более конкретные предложения по совершенствованию кадастровой оценки. Также среди предложений Фонда - введение понятия предварительной кадастровой оценки, повышение ответственности оценщика за результаты кадастровой оценки, учет амортизации при проведении кадастровой оценки и другие.

Процедуру проведения кадастровой оценки необходимо совершенствовать, чтобы в дальнейшем не допускать случаев с многократной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков, ущемляющих законные интересы граждан и предприятий нашей страны. Все предложения по совершенствованию процедуры кадастровой оценки тамбовский региональный Фонд "Собиз Инвест" направил в Правительство РФ.

Маргарита СВЕТЛОВА

  • Вконтакте
  • Фейсбук
  • Одноклассники
  • Твиттер
Вконтакте