Государственная регистрация недвижимости – процесс сложный, требующий пристального внимания не только со стороны специалистов Росреестра, но и собственников недвижимого имущества. Сделка с недвижимостью или постановка на кадастровый учет земельного участка могут быть приостановлены государственным регистратором. Что может послужить причиной приостановки или отказа в государственной регистрации прав и кадастровом учете, в какие сроки можно устранить выявленные нарушения, сегодня рассказывает заместитель руководителя Управления Росреестра по Тамбовской области Светлана Макушкина.
- Светлана Львовна, как часто государственные регистраторы Управления Росреестра по Тамбовской области выносят решения о приостановке и отказе в государственной регистрации прав и кадастровом учете недвижимости?
- Государственная регистрация прав проводится в сроки, установленные законом. Если говорить о кадастровом учете, это семь рабочих дней, если о государственной регистрации прав – девять рабочих дней.
Принятие решения о приостановлении государственным регистратором либо, тем более, об отказе в государственной регистрации - это крайняя мера. Она применима только тогда, когда в установленный срок документы, необходимые для проведения кадастрового учета и регистрации прав, в полном объеме не представлены. В тот срок, который он установил для государственной регистрации, регистратор при обнаружении каких-либо недостатков в пакете документов оперативно связывается с заявителем, устно доводит до него информацию, в чем проблема, и называет сроки, в течение которых заявитель эти проблемы может устранить, не прибегая к процедуре приостановления.
В случае, если все-таки заявителю не удалось устранить причины, препятствующие приостановлению, государственный регистратор принимает соответствующее решение и в письменном виде направляет заявителю уведомление о приостановлении с указанием причин и сроков такого приостановления.
Если говорить о Тамбовской области, то доля принимаемых решений о приостановлении государственным регистратором составляет около шести процентов. Это цифра небольшая по сравнению с общероссийскими показателями. А если говорить о доле отказов, которая выносится государственными регистраторами, то эта цифра составляет всего один процент. То есть практически все обращения, направляемые к нам за оказанием государственных услуг Росреестра, заканчиваются положительно в тот или иной установленный законом срок.
- Какие основные причины служат основанием для приостановления и отказа кадастрового учета земельного участка или объекта капитального строительства?
- Прежде всего, кадастровый учет – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) пока только сведений об объекте, о его характеристиках. Основным документом для внесения таких сведений в ЕГРН является: если мы говорим о земельном участке – межевой план такого участка, если же речь идет об объекте капитального строительства либо о помещении - технический план такого объекта недвижимости. Эти документы составляются кадастровым инженером. Именно несоответствие этих документов либо ошибки в них являются основной причиной для проведения государственного кадастрового учета.
К сожалению, заявитель на качество и содержание этих документов повлиять не может, потому что они изготавливаются не им, а кадастровым инженером. Но взаимодействие у нас с кадастровыми инженерами в этом плане налажено. В
установленные сроки государственный регистратор связывается с кадастровым инженером и на профессиональном языке объясняет, что нужно исправить, чтобы заявитель смог оперативно донести поправленный документ.
Если говорить об иных причинах, связанных с земельными правоотношениями, то это отсутствие акта согласования границ земельного участка. Существуют разные причины отсутствия такого согласования - земельные споры, когда соседи не могут договориться о границе; ситуации, когда неизвестно местонахождение соседа; судебные споры и ряд других причин. Внесение в ЕГРН сведений при отсутствии необходимых согласований о границах земельного участка недопустимо, и это является основанием для приостановления государственного кадастрового учета.
Следующее основание для приостановления вытекает из другого – это пересечение границ земельных участков. Что это такое? Кадастровый инженер провел кадастровые работы - установил границы, координаты этого земельного участка. Поступают эти документы в виде межевого плана в Росреестр. При нанесении этих координат на карту России мы устанавливаем, что по какой-либо причине границы участка, который заявляется к регистрации, пересекаются с уже ранее установленными и внесенными в ЕГРН границами другого земельного участка. Причины этому могут быть разные: качество выполнения геодезических и кадастровых работ как в отношении предыдущего земельного участка, так и в отношении заявляемого земельного участка; наличие какого-либо спора в пользовании земельными участками. Споры о земле, о границах были, есть и, наверное, будут. Таким образом, внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка, пересекающегося с другим участком, также недопустимо и является основанием для проставления.
Говоря об объектах капитального строительства, о зданиях, основная причина для приостановления кадастрового учета при их строительстве сводится к тому, что нарушаются правила постройки. Например, при кадастровом учете построенного здания вдруг выясняется, что его границы входят в границу зоны с особым использованием – охранной зоны газопровода, линий электропередач или водоохранной зоны. Возведение объектов капитального строительства в таких зонах сопряжено с получением ряда согласий определенных организаций. Отсутствие такого согласия тоже зачастую является основанием для приостановления.
При желании людей улучшить свой быт, жилищные условия в части возведения пристроек, кухонь, навесов вроде бы и нет споров с соседями, а наоборот, есть согласие. Но в случае, если на это не было получено соответствующее разрешение, не была проведена процедура уведомления органов местного самоуправления о реконструкции таких жилых домов путем пристроек, то когда речь заходит об оформлении этой пристройки, о внесении в ЕГРН изменений по площади объектов недвижимости, в частности, жилых домов, наши заявители сталкиваются с процедурой приостановления кадастрового учета.
- Как правильно поступать землевладельцам в случае, если неизвестен собственник смежного участка или по какой-либо субъективной причине не согласует вам границы участка?
- Прежде всего хочу обратить внимание, что есть две ситуации, при которых такое согласование не требуется. Первая - это если границы земельного участка граничат с городскими землями - если мы говорим, например, о Тамбове. Вторая ситуация - когда граница смежного участка уже установлена соседом в действующей системе координат и такие сведения уже внесены в ЕГРН.
В остальных ситуациях работает кадастровый инженер. Он выясняет, что окружает ваш земельный участок, используя сведения Государственного фонда данных, полученных в результате землеустройства - эти сведения он получает в Управлении Росреестра по Тамбовской области, - использует сведения реестра недвижимости - ЕГРН. Также у кадастрового инженера есть право запросить информацию не только о том, кому этот участок принадлежит, но и об адресе проживания собственника. Это нужно для того, чтобы кадастровый инженер направил такому собственнику уведомление с предложением прийти и согласовать границу земельного участка, границы которого на сегодняшний день устанавливаются. Ждет один месяц. Если к кадастровому инженеру никто не обратился и не возразил, то такая граница считается установленной.
Если собственник не известен, нет сведений о нем в ЕГРН, непонятно, кому он принадлежит, то тогда есть процедура публикации в СМИ кадастровым инженером информации о том, что проходит формирование границ такого-то земельного участка, и кадастровый инженер предлагает заинтересованным лицам в течение месяца обратиться к нему для того, чтобы согласовать или выразить свои возражения. Если в течение месяца этого не происходит, то граница считается согласованной.
Соответствующие отметки и информацию о проделанной кадастровым инженером работе по согласованию границ он отражает в межевом плане земельного участка.
- Что может послужить основанием для приостановления государственной регистрации прав на имущество?
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество заканчивается тем, что в ЕГРН вносятся сведения о том, кто на сегодняшний день является его собственником. Спектр оснований и документов для возникновения права собственности довольно широк. Это и купля-продажа, и строительство, и наследство, и судебные решения.
Во-первых, отмечу, что основанием для приостановления государственной регистрации прав на имущество зачастую являются банальные ошибки - опечатки в фамилии, имени и отчества, паспортных данных, характеристиках объекта. Это приводит к противоречию между сведениями, которые представлены в документах, что сдаются на регистрацию, и теми, которые внесены в ЕГРН.
Во-вторых, весомым основанием, с правовой точки зрения, для приостановления является наличие ареста на то имущество, которое является предметом, например, сделки. В этом случае государственный регистратор приостанавливает сделку, и начинается работа с судебным приставом-исполнителем по выяснению, является ли такой арест актуальным, не снят ли он, для того чтобы решить вопрос о возможности проведения сделки с этим объектом недвижимости.
Отмечу, что сейчас Росреестр очень активно ведет работу по внесению в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий - охранных зон газопровода, охранных зон линий электропередач, водоохранных зон и зон охраны объектов культурного наследия. Так вот, если при продаже объекта недвижимости, земельного участка, в частности, если этот участок полностью или частично входит в такую зону, то он считается обремененным ограниченностью использования этого участка. Поэтому покупатель, приобретая такой земельный участок, должен знать, и это должно быть прописано в договоре, о том, что такой земельный участок имеет некие ограничения. И если в договоре такие ограничения не прописаны, а в ЕГРН они есть, то это тоже является основанием для приостановления, для того чтобы стороны либо вписали и договорились с такими условиями купить либо вообще отказались от такой сделки, если покупатель при таких обстоятельствах не согласен покупать этот земельный участок.
То же самое касается зданий или помещений в них, которые относятся к объектам культурного наследия. Законом определен режим содержания таких объектов недвижимости. Приобретая подобное имущество, покупатель должен понимать, какое бремя по уходу за помещением либо зданием на него ложится. Отсутствие в договоре аренды, купли-продажи, дарения и другого вида сделки информации о том, что недвижимость является объектом культурного наследия, является основанием для приостановления государственной регистрации.
- Если при продаже квартиры отсутствует согласие супруга продавца, это может служить основанием для приостановления регистрации перехода права собственности к покупателю?
- До недавнего времени, до 1 января 2017 года, это действительно было основанием для приостановления. Но со вступлением в силу Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 1 января 2017 года требование об обязательном предоставлении согласия супруга (супруги) при регистрации договора купли-продажи имущества, нажитого во время брака, сейчас является необязательным. Но здесь есть важный нюанс. Если такое согласие не представляется, государственный регистратор вносит сведения в ЕГРН о том, что сделка купли-продажи совершена без необходимого в силу закона согласия супруга (супруги). Если покупатель согласен приобрести потенциально оспариваемое имущество, то наличие такой отметки будет говорить о том, что он, покупатель, не является добросовестным приобретателем. В дальнейшем, если один из супругов захочет оспорить эту сделку, то у него это получится, и имущество будет возвращено в собственность продавца.
Поэтому, несмотря на то что отсутствие согласия супруга не является основанием для приостановления сделки, а только для внесения отметки в ЕГРН, правовая значимость такого согласия довольно велика. И если покупатель хочет быть уверен в том, что в будущем такая сделка не будет никем оспорена, то лучше таким согласием одного из супругов заручиться и предоставить его для государственной регистрации.
- Может ли быть приостановлена государственная регистрация купли-продажи недвижимости по инициативе одной из сторон сделки?
- Государственная регистрация недвижимости, переход прав на имущество, совершение сделки – дело добровольное, и сделка считается заключенной, если стороны окончательно пришли к согласию по всем ее условиям и при всех обстоятельствах. Поэтому, если одна из сторон сделки по какой-либо причине пожелала приостановить государственную регистрацию, то она может быть приостановлена по заявлению на срок до шести месяцев. Вторая сторона на следующий же день извещается о том, что от другой стороны поступило такое заявление. Далее ждем, когда стороны договорятся окончательно, но не более шести месяцев. В случае каких-то злоупотреблений одной из сторон сделки, связанной с переходом права собственности на имущество, такие ситуации попадают под категорию споров, рассматриваемых в судебном порядке. Обращаю внимание на то, что есть нормы по понуждению к регистрации перехода права, если вдруг одна из сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации.
- В какие сроки можно устранить выявленные нарушения (недостатки)?
- Если решение о приостановлении принимается по инициативе государственного регистратора, то общий срок приостановления составляет три месяца. Если заявитель решил приостановить по своей инициативе для того, чтобы, например, донести какие-либо документы, то в данном случае срок составляет шесть месяцев. Таким образом, общий срок для устранения причин приостановления довольно большой, и за девять месяцев можно решить практически любую проблему.
Обращаю внимание на то, что как только заявителем устраняются причины, препятствующие государственной регистрации, то государственный регистратор возобновляет процедуру государственной регистрации, не дожидаясь окончания сроков приостановления, и в течение нескольких дней принимает положительное решение.
- Что можно сделать, если срок приостановления подходит к концу, а сдать дополнительные документы нет возможности?
- Во-первых, сдать документы на кадастровый учет и государственную регистрацию, в том числе и дополнительные документы, можно в любом МФЦ Тамбовской области без привязки к месту нахождения имущества.
Во-вторых, Кадастровой палатой оказываются услуги по выездному приему документов. Эта услуга платная, но может являться выходом из сложной ситуации.
В-третьих, подать документы можно и в электронном виде через портал Росреестра, для этого нужно иметь электронную цифровую подпись. Также необходимо учитывать, что, несмотря на то что основной пакет документов был сдан в бумажном виде, дополнительные документы можно подавать в электронном виде.
В-четвертых, если человек находится за пределами Тамбовской области, то существует такая услуга, как экстерриториальный прием документов. То есть документы по объекту недвижимости, находящемуся на территории Тамбовской области, можно сдать в ближайшем офисе филиала Кадастровой палаты любого другого субъекта Российской Федерации.
- Предусмотрены ли законом случаи, когда поступивший пакет документов остается без рассмотрения государственного регистратора Росреестра, правовая экспертиза не проводится и никакие решения не принимаются?
- Есть такие причины. Например, представлено заявление о регистрации, но оно не подписано заявителем или одной из сторон сделки. Это является основанием для возврата полного пакета документов без рассмотрения государственным регистратором, даже не приступая к его анализу.
Другой случай - когда в ЕГРН имеется отметка собственника имущества о том, чтобы без его личного участия не были совершены никакие действия с его объектом недвижимости, а приходит от него заявитель по доверенности. Наличие такой отметки в реестре недвижимости и поступления пакета документов от представителя является основанием для возврата документов без рассмотрения.
Отсутствие государственной пошлины также является одной из причин, когда документы возвращаются без рассмотрения. Государственную пошлину можно оплатить в течение пяти дней с момента подачи заявления. Если информация об оплате пошлины в указанный срок в Росреестр так и не поступила, по истечении пяти дней документы возвращаются также без анализа и каких-либо решений.
В отношении земель сельскохозяйственного назначения еще одним основанием для возврата документов заявителю без рассмотрения является ситуация, когда в суде идет речь об изъятии таких земель в связи с тем, что установлен факт их использования не по назначению.
- Какие практические советы вы могли бы дать тамбовчанам при продаже или покупке недвижимости? Что нужно сделать прежде, чем поставить подпись на документах и подать их в МФЦ?
- Совершая любую сделку, необходимо выяснить, кто стоит перед вами со стороны продавца. Перед вами должен стоять собственник этого недвижимого имущества либо лицо, которому он доверил по нотариальной доверенности совершать какие-либо действия. Полномочия в этой доверенности должны быть четко и ясно прописаны. Информация о том, кто является собственником того или иного имущества, является открытой. Она может быть предоставлена по заявлению любого лица в виде выписки из ЕГРН. В выписке можно увидеть также сведения о том, обременено ли имущество, или арестовано, или передано в залог, или арендовано. Перед тем как подписать документы, необходимо убедиться в том, что ничто не препятствует вашему решению о покупке недвижимости. Выписку из ЕГРН лучше заказать за несколько дней до совершения сделки. Кто предупрежден, тот вооружен!